Escrevi um posto no blog The News Rider sobre o provável crash no mercado imobiliário na Austrália.
Desde então venho acompanhando mais de perto o quão eminente este risco esta de acontecer.
A razão pela qual a Austrália tem este risco está no fato dos preços das casas terem aumentado excessivamente nos últimos anos. Bem acima da media histórica.
Na minha opinião o que causou isto foram vários fatores sendo os principais.
– Baixa taxa de desemprego
– Constante crescimento econômico sem recessão por mais de 14 anos
– Baixa taxa de juros relativo a media histórica
– Forte aumento populacional, principalmente causado por imigração liquida positiva
O resultado do preço das casas podem ser observado no seguinte gráfico.
Veja que desde 2002 pouco antes do Mining boom que começou forte em 2003 o preço das casas quase triplicaram em algumas capitais. Em media os preços dobraram em valor.
O que as vezes me revolta e isto e pra cala a boca de quem argumenta que a UNICA razão do aumento do preço das casas foi Supply and Demand e que tem MUITA demanda por casa e os preços NUNCA vão cair… Neste momento que eu fico mais bear do que nunca.
Veja a causa neste gráfico o crescimento do total do estoque de hipoteca na Austrália no mesmo período. (eixo esquerdo) e valor da hipoteca media (eixo direito)
A quantidade de estoque de hipoteca subiu de 300bi pra pouco mais de 1 trilhao no período. Ou seja apesar das casas terem subido cerca de 100% (dobrado) a quantidade de divida cresceu 230% (mais que triplicou). Ai você me pergunta o que empurrou a “demanda”. Fora a questão dos juros que são bem mais baixos o que permite maior alavancagem com o mesmo fluxo de caixa.
Continuando o raciocínio, o que começa a dar sinais que o castelo de cartas esta caindo é que parece que este movimento esta perdendo momento e a capacidade da família media Australiana e investidores a continuarem tomando emprestado esta desacelerando e ficando cada vez mais difícil.
Veja que o tamanho do empréstimo médio esta estagnado ali na cada dos 290mil desde 2009.
Mas antes de prosseguir quero mostrar o gráfico que mais vale a considerar neste cenário.
Que e a capacidade de empréstimo e como a tradução fica difícil de ser precisa eu chamo de affordability (capacidade de bancar).
No eixo esquerdo esta a % da renda media indo para pagamento de juros de hipoteca e eixo direito o preço médio das casas. Veja que o preço pago em juros pode cair mesmo com o preço das casas subindo. Isto porque na Australia a esmagadora maioria dos empréstimos são em juros variáveis. Caso o governo corte os juros em caso de crise o pagamento mensal fica mais em conta. O que foi o que ocorreu em 2008, mas desde 2009 o governo vem aumentando os juros apertando o cinto da galera.
O mais impressionante na Australia é que depois do colapso da crise de 2008 os preços aqui CONTINUARAM a subir. Isso pra mim é jogar mais gasolina em uma pilha de palha só esperando a faisca explodir.
Em 2008 veja que o banco central australiano deu uma apertado no juros e isto levou a proporção de juros sobre a renda media ao MAXIMO de quase 40%. Veja que de certa forma isto refletiu no preço das casas que deu uma caida neste período.
Em 2009 quando os juros bateram a mínima de 3% esta proporção despencou para menos de 25%. Isto na época encorajou que mais pessoas se endividassem e entrasse no mercado imobiliário. Só nos últimos 3 anos o estoque de divida subiu de 800bi a mais de 1 trilhao.
E pra complicar as coisas os bancos estão também apertando os cintos mais ainda, pois desde a crise de 2008, com o aumento do custo do funding dos bancos Australianos, eles aumentaram os spreads em relação a taxa básica de juros. Isto para compensar a dificuldade de levantar dinheiro barato no mercado internacional. Veja no gráfico abaixo.
Devido a este aperto de cinto a população Australia tem sido bem cautelosa ultimamente. O que me da um pouco de esperança de alguma forma. E isto inclusive ajuda na menor severidade de uma possível crise imobiliária.
Esta cautela foi muito bem colocada pelo presidente do Banco Central Australiano, Glen Stevens, no discurso que deu recentemente: The Cautious Consumer
Resumão do discurso é que a população vem economizando mais dinheiro dinheiro e emprestando menos se comparado a media dos anos do Boom ou pre-crise. O que estão fazendo é tentar reparar os balanços patrimoniais pessoais devido a vertiginosa queda dos ativos nos últimos 3 anos.
Indo pra conclusão, pra mim, eh muito difícil dizer o que vai causar a quebra. Se causar… mas muito difícil de não ocorrer algum tipo de correção no mercado aqui. Nem que seja estagnação no mercado para voltar a linha de tendência media de longo prazo.
Podem ter vários motivos que podem servir como gatilho, mas pra mim o principal é claramente uma desaceleração na China que é o que vem puxando a economia Australiana. Principalmente nos últimos 2 anos com o estimulo absurdo que teve la. Expliquei mais sobre isto no post: A China é uma bolha
O que colocou mais risco na situação é que apesar da desaceleração nos EUA e na EUROPA nos últimos 3 anos a China, pelo contrario, continuou consumindo minérios como se não houvesse amanhã. Com isso a Austrália praticamente não sofreu com a crise a não ser um pequeno susto em 2008. E tecnicamente a Austrália nunca esteve em recessão, que é 2 trimestres com crescimento negativo de PIB.
Indo ao titulo do post “A tempestade perfeita” eu acredito que uma desaceleração na China causara o efeito domino na Economia Australiana. E todo este cenário possível causara esta tempestade perfeita.
Se a China desacelerar o desemprego vai aumentar rápido na Austrália, assim a capacidade de pagar divida de hipoteca vai despencar. Isto colocará muito pressão de venda no mercado fazendo com que os preços despenquem. Isso gerara um enorme crise bancaria aqui, pois a Australia é o pais onde a carteira de credito imobiliário é a maior do mundo proporcionalmente. O Commonwealth Bank tem 60% de sua carteira em credito imobiliário e uma crise seria desastrosa.
Mesmo os bancos Australianos serem considerados um dos mais seguros do mundo. Este anos os 4 maiores eram AAA e tiverem o rate rebaixado…. porque sera.
No momento estou pensando em formas de comprar seguros contra esta possível crise. Enquanto o seguro esta barato e em tempo.
Pode ser que isto nunca ocorra, mas como disse no post anterior… melhor prevenir do que não fazer nada e depois se matar por ter tido a oportunidade e mesmo assim não feito NADA.
Acho que algumas sugestões de proteção seria comprar PUTs (opcoes) out of money do indice de acoes, short o indice de materials (mineradoras), short os bancos e comprar PUTS e ficar uma parte em caixa
Tenho acompanhado noticias preocupantes da situaçao na China e a bolha que ocorre la.
Apenas como exemplo algumas matérias.
Que tal uma matéria da absurda destruição de capital que ocorre neste momento com as CIDADES FANTASMAS
Ou bancos Chineses com balanços suspeitos
e pra finalizar a situação da inflação saindo do controle e o Banco chinês com dificuldade de implementar politica monetária
Enquanto isso na Australia os preços das casas começando a escorregar e preocupar com mais este artigo no WSJ
Pra finalizar o post outra coisa de preocupar é a recente inversão da curva de juros na Australia que é um indicativo de recessão eminente…
Depois que a tempestade passar sera uma boa oportunidade de comprar ativos na Australia, pois aqui é uma terra muito sortuda e temos recursos que são muito valiosos no mundo como minérios (Ferro, Cobre, Uranio, Ouro,Carvao, Diamante… dentre outros). Apesar de uma possível, não certa, correção na China. Acho que a China/Asia caminha para dominar o mundo economicamente. E a Austrália esta MUITO bem posicionada geograficamente.
Aguarde um post com update de uma possível desaceleração na China e o OBVIO que ainda ninguém fala muito e quero falar mais sobre o tarde do SECULO que já foi dado a dica pelo Paul Tudor Jones.
